Застройщик требует доплаты жилая площадь увеличилась

Одновременно решение суда по спору между «КВС-Кронштадт» и Роспотребнадзором признало незаконной практику, когда застройщик заставляет дольщиков платить за открытие аккредитива в банке (для последующей оплаты зарегистрированного жилья).

Опрошенных строителей, а особенно их юристов, мало радуют прецедентные решения Фемиды, устоявшие уже в двух судебных инстанциях. Большинство прячет лаза и уклоняется от публичных комментариев. Отклики экспертов на этот счет также неоднозначны.

Споры застройщиков с Роспотребнадзором – довольно частое явление, и по многим вопросам практика уже устоялась. Чаще всего претензии Роспотребнадзора к застройщикам были связаны с требованием предоплаты за коммунальные услуги, навязыванием услуг конкретной управляющей компании, размером неустойки за просрочку платежей и т.д. Конфликт по поводу обмеров и аккредитивов – едва ли не в первый раз.

Без доплаты

Жалобу в прокуратуру подал на фирму «КВС-Кронштадт» один из покупателей жилья в комплексе «Амазонка» на улице Сургина. Дольщик усомнился, что все пункты заключенного с ним договора долевого участия (ДДУ) законны. Прокуратура направила результаты проверки в Роспотребнадзор, и тот привлек фирму к ответственности. Штраф составил всего 10 000 рублей, но главное — конкретные условия сделки признаны недействительными. Фирма подала апелляционную жалобу, но вновь проиграла дело.

В частности, суд признал, что «КВС-Кронштадт» незаконно предусмотрел в договоре возможность доплаты, если после сдачи дома и обмеров жилья сотрудниками проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ) площадь квартиры окажется более чем на метр больше проектных показателей.

В решении сказано: «Застройщик может контролировать соблюдение характеристик и нести риски, связанные с возмещением… при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право на получение указанного объекта».

То есть если площадь квартиры уменьшится, гражданин вправе требовать назад часть уплаченной суммы, а если увеличится, все останутся при своих.

Ювелира на стройку

Перерасчеты после обмеров ПИБ – распространенная практика. Как правило, гражданам даже не приходит в голову оспаривать соответствующее условие. Если площадь квартиры изменилась на метр-полтора, покупатели обычно доплачивают, признавая, что застройщики – не ювелиры (а некоторые граждане даже рады лишнему метру).

Но в Петербурге были случаи, когда компании серьезно отступали от проекта. Например, ООО «ТД «Сигма» возводила 400-квартирный дом на Рыбацком пр., 17. По ходу реализации проекта она изменила конструкцию фасада.

Итоговая площадь многих квартир на несколько метров превысила исходные показатели, сумма доплаты доходила до 300 000 рублей. Кто-то соглашался, кто-то пытался спорить.

Но практика показывает, что обжаловать доплату в суде (если есть соответствующий пункт в договоре) крайне сложно. Конечно, если площадь квартиры изменилась значительно, можно упирать на то, что инвестор существенно нарушил условие сделки.

Это позволит расторгнуть договор и взыскать внесенные деньги с учетом неустойки. Но если нужно жилье, вряд ли гражданина устроит такая перспектива.«Оспорить действительность обмеров ПИБ практически нереально», — подтверждает Татьяна Богданова, гендиректор ООО «Юридическая фирма «Юр-Сити».

Теперь суд признал, что условие ДДУ о доплатах незаконно. Сам по себе этот случай – не единичный. Например, ранее Роспотребнадзор штрафовал компанию «Петротрест» за те же условия. Та даже не пыталась подавать апелляционную жалобу, и говорить о прецеденте было рано. Нынешнее решение устояло неоднократно, а это уже тенденция.

Навязчивый аванс

В том же деле есть другая интересная новелла, связанная с аккредитивом. Напомним, что 214-ФЗ запрещает застройщикам принимать деньги (даже в качестве задатка) до регистрации ДДУ. Но визирование сделки в Росреестре может затянуться, и понятно желание строителей получить хоть какой-то аванс, чтобы убедиться в серьезности намерений клиента.

Единственная законная схема – аккредитив (в этом случае деньги поступают на специальный счет в банке, и застройщик сможет их забрать только после регистрации ДДУ).

Фирма «КВС-Кронштадт» предлагала дольщикам «в течение пяти дней с момента подписания договора за свой счет и своими силами открыть в согласованном с застройщиком банке безотзывный, покрытый, оплачиваемый без акцепта аккредитив в пользу застройщика».

В 214-ФЗ по этому поводу ничего не говорится. Роспотребнадзор решил, что этот пункт противоречит закону о защите прав потребителей. Суд согласился с этим доводом. Компания не вправе навязывать дольщикам такую услугу (другое дело, если бы фирма брала все расходы на себя).

Многие опрошенные застройщики не согласны с доводами Роспотребнадзора, но комментировать отказываются (возможно, не хотят лишнего внимания к своим договорам). Зато юристы, которые занимаются защитой прав потребителей, довольны нынешним решением.

Максим Жабин,
заместитель директора компании «ЛенРусСтрой»:

— Решение, которое касается обмеров, меня удивляет. Я не готов комментировать юридическую часть, но есть давно сложившаяся практика, связанная с возможным перерасчетом стоимости жилья. Нельзя сказать, что по поводу размера квартир возникает очень много конфликтов. Погрешности всегда существуют, и они предусмотрены даже СНиПами и ГОСТами.

Ни один застройщик не сдаст дом, идеально соответствующий проекту. Есть реальные условия стройки. Но одно дело, если вам обещали квартиру30 метров, а вышло 35, и другое — если речь идет о допустимой погрешности в пределах нескольких процентов.

Конечно, у компаний, которые строят панельные дома, тут есть дополнительные преимущества. Я не помню, чтобы у нас площадь квартир отличалась более чем на 1,5% от проектных цифр.

Олег Островский,
сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» (экс-чиновник Комитета по строительству СПб):

— Юристы Общества потребителей СПб и ЛО согласны с тем, что пункт о доплатах за увеличение площади квартиры (после контрольного обмера) является нарушением закона о защите прав потребителей.

Застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать дольщику тот объект, который указан в заключенном договоре. Его подписанию предшествуют экспертиза проекта и получение разрешения на строительство. Это означает, что все параметры квартир утверждены. Контролировать их соблюдение, а соответственно и нести риски, связанные с отклонением, может и обязан только застройщик, а никак не покупатель.

А если у гражданина нет возможности доплачивать сотни тысяч рублей? Ведь он ориентируется на определенную сумму, которая может изменяться только по соглашению сторон. И даже если в договоре есть пункт, предусматривающий оплату, считаю, что в данном случае применим первый пункт ст. 16 указанного закона, где говорится, что «условия договора, ущемляющие права потребителя….признаются недействительными».

Что касается открытия аккредитива в пользу застройщика (при условии, что деньги поступают на его счет исключительно после предъявления банку оригинала зарегистрированного ДДУ), такая схема вполне приемлема, отвечает интересам застройщика и в то же время защищает права гражданина. И наверное, было бы логичнее, если б затраты на открытие счета ложились не только на дольщиков, но и на другую сторону.

Продолжение обзора вы можете прочитать в следующем материале «Застройщики продолжают требовать доплату за «лишние» метры»

– Проектная площадь студии увеличилась на 2,8 кв. метра после замера БТИ, что недопустимо по определению строительного допуска и погрешностей. Дали разрешение на ввод. Значит, застройщик ввел меня в заблуждение на этапе подписания договора, требуя оплаты за «лишнюю» площадь?

Отвечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

Согласно 214-ФЗ, расторжение ДДУ допускается только при существенном расхождении между проектной и фактической площадью. Под существенным расхождением понимается 5% от площади квартиры. В данном случае речь идет о студии, то есть квартире малой площади, и увеличение на 2,8 кв. метра, действительно, может составить более 5%. Если так и есть, то дольщик имеет все основания для расторжения ДДУ в судебном порядке по п.п.2 п. 1.1. ст. 9 закона 214-ФЗ.

Если дольщик не пожелает воспользоваться своим правом на расторжение договора, то возникает новый вопрос, связанный с обязанностью доплаты за излишние квадратные метры. Здесь необходимо изучать положения договора, касающиеся порядка формирования цены ДДУ и ее оплаты. Если цена ДДУ определена как произведение цены 1 кв. метра на стоимость 1 кв. метра и предусмотрен порядок автоматического изменения цены ДДУ, то требования застройщика о доплате обоснованы.

В настоящее время практически во всех ДДУ указывается примерная (проектная) площадь квартиры и отдельно прописывается, что окончательная площадь подлежит уточнению по обмерам БТИ. То есть застройщик предупреждает, что расхождение возможно, и дольщик, подписывая договор, подтверждает, что ознакомлен с данным обстоятельством.

Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис:

Требование застройщика о необходимости доплатить после увеличения размера объекта долевого строительства допустимо и законно. Но только в тех случаях, когда такая возможность изначально была предусмотрена в договоре долевого участия.

В законе о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) допускается возможность изменения сторонами цены объекта строительства даже после заключения самого договора. Одним из самых распространенных оснований для подобного изменения будет являться модификация площади объекта строительства.

Следует отметить, что в 95% случаев размер объекта долевого участия, определенный в ДДУ, будет отличаться от фактической площади передаваемой квартиры/апартаментов. Тогда предусматривается перерасчет уплаченной суммы. Если фактическая площадь уменьшается, застройщик обязан вернуть излишне выплаченные денежные средства. Если же метраж увеличивается, то дольщик обязуется доплатить необходимую сумму. Но возможен и такой вариант, что цена в договоре фиксирована и дальнейшему изменению не подлежит даже в случае перерасчета площади объекта.

Таким образом, если застройщик требует оплаты за увеличение площади объекта строительства, то, скорее всего, действует правомерно. Определить, действует застройщик добросовестно или же пытается извлечь необоснованную выгоду, можно на основании конкретных формулировок условий договора о цене. Для того чтобы избежать подобных спорных моментов, следует внимательно ознакомиться с текстом договора при его заключении и удостовериться, что условия поняты верно.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Скорее всего, речь идет о договоре долевого участия, заключенного в соответствии с 214-ФЗ. Согласно вышеуказанному закону, застройщик и дольщик обязаны согласовать цену договора. В соответствии с п.2 ст. 5 данного закона, стороны вправе предусмотреть в договоре условия об изменении цены.

На основании указанной нормы права большинство застройщиков включают пункт, согласно которому при увеличении площади более чем на 1 кв. метр (или определенный процент от общей площади) дольщик обязан доплатить. При уменьшении площади более чем на 1 кв. метр, застройщик обязан произвести возврат денежных средств. Введения в заблуждение нет, так как дольщик подписывал договор и был ознакомлен с его условиями.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Проектная площадь действительно зачастую отличается от фактической. Обязательство о доплате по метрам прописано в договоре долевого участия, следовательно, в силу вступают договорные взаимоотношения. В случае, если в договоре не было никаких уточняющих пунктов по данному вопросу, то «лишнюю площадь» придется оплачивать. Если же Вы считаете, что данный договор противоречит действующему законодательству, то необходимо оспаривать это в судебном порядке.

Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:

Как правило, в условия ДДУ застройщик включает положение о том, что проектная площадь объекта недвижимого имущества может отличаться от изначально запланированной после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию по результатам обмеров органов технической инвентаризации (БТИ). В результате между застройщиком и участником долевого строительства происходит перерасчет стоимости ДДУ как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от ситуации.

При проектировании строительства многоквартирного дома застройщик указывает ориентировочные площади объектов недвижимости в связи с тем, что в процессе проведения строительных работ невозможно соблюсти изначально запланированные параметры.

Таким образом, требование застройщика об оплате за дополнительно построенную площадь, которую невозможно было определить на этапе проектирования объекта, является законным. Однако перерасчет должен быть проведен с применением понижающих коэффициентов в случае, если изменения затронули летние неотапливаемые помещения, лоджии, балконы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

ДОПЛАТА ЗА ЛИШНИЕ МЕТРЫ! НАСКОЛЬКО ЭТО ЗАКОННО?

Многих дольщиков волнует вопрос о том, насколько законно требование Застройщика о доплатах за лишние метры. Давайте разбираться по порядку!
В основном все Застройщики прописывают в ДДУ условия о том, что в случае если после обмеров ПИБ площадь квартиры изменится более чем на 1 кв.м. в большую либо меньшую сторону, то стороны производят дополнительные взаиморасчеты.

Если площадь квартиры уменьшилась!

Согласно данного условия в случае, если площадь квартиры стала меньше проектной более чем на 1 кв.м. (например, должна быть 80 кв.м. а стала 78 кв.м.), то Застройщик возвращает дольщику разницу, если же менее чем на 1 кв.м. (например, должна быть 80 кв.м. а стала 79,1 кв.м.), то возврата не будет. Насколько законно такое условие?

Подобное условие в договоре незаконно, так как оно противоречит ст.7 ФЗ №214 и в силу ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» нарушают права участников долевого строительства, ограничивая его право на соразмерное уменьшение цены договора. Подобные условия судами признаются нарушающими права потребителя. Таким образом, если площадь квартиры уменьшилась по сравнению с указанной в договоре, то дольщик вправе требовать возврата разницы не взирая на условие в договоре.

Если площадь квартиры увеличилась!

Также данное условие указывает, что в случае если площадь квартиры стала больше проектной более чем на 1 кв.м. (например, должна быть 80 кв.м., а стала 82), то дольщик осуществляет доплату, если же меньше чем на 1 кв.м. (например, должна быть 80 кв.м., а стала 80,9 кв.м.), то дольщик ничего не доплачивает.
На первый взгляд подобное условие кажется справедливым, все бы так. Возможно, я бы с этим согласился, если бы Застройщик был лишен возможности влиять, таким образом, на цену.

Насколько законно данное условие?

До недавнего времени нестыковка подобного условия с вопросом соблюдения прав потребителей только обсуждалась, но конкретных прецедентов не было. Но в 2015 году ситуацию изменилась, появилось решение Арбитражного суда СПб и ЛО по делу № А56-84985/2014, а затем и постановление 13 Арбитражного апелляционного суда в котором один из Застройщиков оспаривал постановление Роспотребнадзора.

В результате суд указал, что заключая договор долевого участия, дольщик ориентируется на определенную цену, а изменение площади квартиры в сторону увеличения на 1 кв.м. может привести к невозможности оплаты дольщиком дополнительного метража. Подобные условия нарушают права потребителей, поскольку не позволяют дольщику участвовать в согласовании окончательной цены договора.
Итак, мы разобрались что требования Застройщика по доплатам противоречат Законодательству РФ. Но недостаточно просто знать о незаконности и не платить, каждый случай индивидуален и поэтому всегда внимательно читайте договор и если решили спорить с Застройщиком то как следует подготовьтесь.

Источники: http://www.newestate.ru/article/3/262.html, http://www.domofond.ru/statya/doplachivat_li_esli_ploschad_kvartiry_bolshe_zayavlennoy/7461, http://www.advokatorium.com/index.php/ru/knowledge/zastroyscik_trebuet_doplaty_zhilaya_ploscad_uvelichilas

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *